Investir en SCPI à crédit

• comme tout crédit, le financement d'acquisition de parts de SCPI à crédit engage l'emprunteur et la dette devra être remboursée ;
• les revenus distribués par les SCPI ne sont pas garantis ni constants dans le temps : ils peuvent fluctuer et dans certains cas (mauvaise gestion, conjoncture défavorable, défaut de locataires, notamment) certaines SCPI peuvent différer ou suspendre le versement des revenus : l'investisseur doit alors être en mesure de rembourser les mensualités du crédit si ses SCPI ne versent plus ou versent moins de revenus ;
• la valeur des parts n'est pas garantie : leur prix peut baisser. Si l'immobilier entre dans un cycle baissier, et que la valeur des parts des SCPI baisse, l'effet de levier jouera défavorablement : le crédit à rembourser peut représenter un montant plus important que la valeur des actifs financés ;
• la revente des parts dans un délai rapide n'est pas assurée : les délais de revente peuvent être importants si le marché de l'immobilier entre dans un cycle baissier, et/ou si les SCPI présentent moins d'attrait pour les investisseurs que d'autres placements (du fait par exemple de l'évolution du marché en général, d'une SCPI en particulier, des taux d'intérêt, de la fiscalité...) ;
• les taux de crédit proposés pour investir en SCPI sont plus élevés que les taux proposés pour acheter une résidence principale ou pour l'immobilier d'habitation en direct ;
• des frais de dossier pour le montage du crédit sont à prévoir : ces frais souvent fixes sont d'autant plus importants en relatif que les capitaux empruntés sont faibles ;
• des garanties sont également demandées par la banque qui prête les fonds (nantissement de parts par exemple) ce qui constitue un coût (fixe payé une fois au début) ;
• en cas de recours à un crédit à la consommation « non affecté », les intérêts de ce crédit ne seront pas déductibles fiscalement des revenus fonciers ;
• si le crédit ne comporte pas d'assurance décès - invalidité l'emprunteur devra être en capacité de rembourser lui même ce crédit en utilisant son patrimoine ou ses ressources personnelles en cas d'accident de la vie (il est déconseillé de faire l'impasse sur la garantie en cas de décès ou d'invalidité).

En règle générale, il est plus facile de financer des SCPI dont le rendement est élevé, car la banque prend en compte les revenus additionnels dans la capacité de remboursement de l'emprunt. Or les SCPI résidentielles « fiscales » délivrent habituellement des rendements plus faibles que les SCPI non fiscales.

Les SCPI achetées en nue propriété, ou de capitalisation, seront également plus difficiles à financer.

• certaines banques ne financent pas les SCPI, ou ne financent que leurs SCPI ou imposent un quota minimum de SCPI « maison » (c'est-à-dire qu'elles gèrent elles-mêmes (ou qui sont gérées par une filiale du groupe). Cela peut obliger à choisir d'autres SCPI qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques et attraits ;
• les banques qui prêtent pour investir en parts de SCPI peuvent limiter le choix de SCPI à une sélection de SCPI qu'elles ont étudiées et agréées. Certaines SCPI ne figureront donc pas dans la liste des SCPI finançables (liste très variable d'une banque à une autre et qui peut évoluer dans le temps) ;
• les banques imposent des planchers : montants minimums à emprunter pour un dossier de crédit et/ou par SCPI (généralement au minimum 30 000 €) ;
• les banques imposent aussi des plafonds : montants maximums pouvant être empruntés pour un dossier de crédit et/ou par SCPI (généralement au maximum 300 000 €).