Investir dans des jeunes SCPI ?

Certaines jeunes SCPI sont créées par des acteurs historiques qui disposent d'une compétence reconnue sur longue période. Le risque lié à la courbe d'expérience du gestionnaire est donc limité.

D'autres SCPI nouvelles sont créées par des jeunes acteurs qui arrivent sur le marché de la SCPI, mais qui n'ont jamais géré de SCPI auparavant, ni parfois même d'autres fonds d'investissement.

Le risque d'investir dans une nouvelle SCPI créée par un tout nouvel acteur est évidemment de confier son argent à une nouvelle équipe qui doit démontrer ses capacités à bien gérer une SCPI. Ces jeunes acteurs qui ambitionnent d'émerger dans un marché déjà mature devront se démarquer en apportant un regard neuf sur ce métier de la gestion de SCPI.

L'approche des jeunes sociétés de gestion de SCPI est parfois plus offensive, plus opportuniste, plus disruptive et/ou plus innovante, pour se distinguer des acteurs historiques.

Par définition, les jeunes SCPI sont peu diversifiées. Les premiers millions d'euros collectés servent à acquérir les premiers immeubles, et il faut que la collecte soit suffisamment importante pour permettre à la SCPI d'en acheter plusieurs.

La concentration plus forte de l'actif en début de vie de la SCPI augmente le risque lié à la concentration des investissements. Les écarts de performance, en plus ou en moins, peuvent être plus significatifs que sur des SCPI très diversifiées.

La force des jeunes SCPI est de pouvoir sélectionner les actifs les plus recherchés aujourd'hui. Et ainsi éviter de faire rentrer dans leur patrimoine des immeubles anciens, obsolètes, nécessitant de gros travaux. La SCPI va concentrer ses achats sur des biens correspondant aux normes les plus récentes et aux exigences actuelles des locataires.

Si la SCPI pilote bien son flux de collecte, elle pourra réserver des immeubles et procéder à des acquisitions rapides une fois les capitaux collectés (voire avec l'aide d'un crédit court terme pour devancer le flux de collecte prévisionnelle. L'emploi des capitaux confiés pour acheter des actifs occupés permettra d'encaisser immédiatement des loyers, si bien que le délai d'entrée en jouissance de la SCPI peut être quasi immédiat, alors que les parts souscrites ont un délai d'entrée en jouissance qui est généralement de plusieurs mois. Dans ce cas, la collecte a un effet très positif sur le calcul de la performance puisqu'elle ne distribue pas tout de suite les loyers qu'elle a encaissés.

Contrairement aux SCPI très anciennes, les jeunes SCPI ne possèdent pas d'immeubles vieillissants, délaissés par les locataires et susceptibles d'être fortement décotés.

Le risque de baisse de valorisation du patrimoine est donc réduit durant les premières années de vie de la SCPI.

Lorsque le marché de l'immobilier baisse et que les rendements augmentent, les jeunes SCPI qui collectent peuvent procéder à des acquisitions dans un marché favorable aux acheteurs. Le patrimoine se constitue alors dans des conditions de marché optimales, avec de bons rendements, et un potentiel de revalorisation.