Acheter des parts de SCPI en nue propriété

En ne percevant aucuns revenus durant la période de détention des parts en nue propriété, le nu propriétaire ne déclare évidemment aucuns revenus qui seraient sinon soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour les revenus de 2020 (impôt dû en 2021) les tranches de revenus et les taux d'imposition correspondants sont les suivants :

• la 1ère tranche de votre quotient familial comprise entre 0 € et 10 084 € n'est pas imposée mais vous supportez les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%
• la 2ème tranche de 10 085 € à 25 710 € est imposée à 11% + 17,2% de prélèvements sociaux = 28,2%
• la 3ème tranche de 25 711 € à 73 516 € est imposée à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux = 47,2%
• la 4ème tranche de 73 517 € à 158 122 € est imposée à 41% + 17,2% de prélèvements sociaux = 58,2%
• la 5ème tranche au-delà de 158 122 € est imposée à 45% + 17,2% de prélèvements sociaux = 62,2%

Pour les contribuables les plus fortement imposés, l'abandon temporaire des revenus peut permettre de réaliser une substantielle économie d'impôt.

L'une des stratégies couramment rencontrée consiste à faire coïncider la fin du démembrement de propriété avec le départ à la retraite du nu propriétaire : la pleine propriété se reconstitue automatiquement, et les revenus commencent à être distribués à un moment où les revenus baissent du fait de la cessation d'activité professionnelle.

Les parts achetées en nue propriété sont acquises avec une décote puisqu'une partie du prix de la part est payé par l'acheteur de l'usufruit.

Plus la fin du démembrement se rapproche, plus la valeur de la nue propriété augmente jusqu'à représenter 100% du prix de la part en pleine propriété.

Si l'on prend comme hypothèse une stagnation du prix de la part en pleine propriété, on aura une plus-value mécanique sur le prix des parts acquises en nue propriété :

Exemple d'une part valant 100 € et achetée 60 € en nue propriété : si à la fin du démembrement 10 ans plus tard la part vaut toujours 100 €, la plus-value sera de 40 € par part.

Si l'on prend comme hypothèse une hausse du prix de la part en pleine propriété, on aura une plus-value mécanique sur le prix des parts acquises en nue propriété amplifiée par la hausse du sous-jacent :

Exemple d'une part valant 100 € et achetée 60 € en nue propriété : si à la fin du démembrement 10 ans plus tard la part vaut 150 € (+50%), la plus-value sera de 90 € par part (+150%) une fois la pleine propriété de la part reconstituée.

Il est donc intéressant fiscalement de viser une imposition réduite, voire nulle, sur la plus-value.

Plus d'informations sur la fiscalité des plus-values immobilières ? Suivez ce lien pour consulter le détail des règles applicables : surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € et abattement pour durée de détention.

Au regard de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) les SCPI sont assimilées à l'immobilier et donc taxables à l'IFI, et ce même si elles sont détenues au sein d'un contrat d'assurance vie ou de capitalisation, en France ou à Luxembourg.

Les parts de SCPI acquises en nue propriété sont toutefois intégralement exonérées d'IFI, jusqu'au jour de l'extinction de l'usufruit où le nu propriétaire devient pleinement propriétaire.

A l'inverse, les parts de SCPI acquises en usufruit sont soumises à l'IFI pour leur valeur en pleine propriété, si le propriétaire est une personne physique assujettie à cet impôt.

Pour mémoire, l'IFI représente entre 0,5% et 1,5% du patrimoine taxable valorisé au 1^er janvier. Pour consulter le barème détaillé de l'IFI, suivez ce lien.

Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI en démembrement de propriété avec des personnes de votre entourage (membres de la famille ou société par exemple).

1er exemple : les parents achètent l'usufruit des parts de SCPI et leurs enfants en acquièrent la nue propriété.

2ème exemple : le gérant d'une société achète la nue propriété des parts et sa société commerciale à l'IS (impôt sur les sociétés) achète l'usufruit temporaire.

3ème exemple : vous achetez en démembrement avec l'une de vos SCI (Société Civile Immobilière).

En fonction des stratégies patrimoniales et familiales, vous pouvez choisir d'acquérir la nue propriété en nom propre et l'usufruit via une SCI, ou inversement, d'acquérir la nue propriété via une SCI et l'usufruit en nom propre.

Dès lors que le nu propriétaire et l'usufruitier font partie du même cercle familial, ou du même cercle d'intérêts économiques pour les sociétés, il faut veiller à appliquer un partage de la valeur qui soit équitable et non contestable par l'administration fiscale. La sur-évaluation ou la sous-évaluation d'une des deux valeurs présenterait un risque de requalification fiscale.

La situation fiscale de chacun et la stratégie de transmission guideront votre choix d'acquisition en démembrement de propriété.

Vous pouvez n'être intéressé que par l'acquisition de parts en nue propriété et il vous faut dans ce cas trouver un acheteur pour l'usufruit de vos parts. Cette recherche de contrepartie peut être effectué par la société de gestion de SCPI ou par votre gestionnaire de patrimoine.

Certaines sociétés de gestion de SCPI (pas toutes) facilitent la rencontre entre l'offre et la demande en démembrement de propriété.

Haussmann Patrimoine peut également rapprocher ses clients acheteurs d'usufruit et ses clients acheteurs de nue propriété, pour permettre à chacun d'eux de réaliser une opération de souscription de parts démembrées.

Sans acheteur pour l'usufruit, il n'y a pas de souscription possible en nue propriété.