Quels sont les principaux avantages des SCPI ?

La multiplication des locataires est un puissant facteur de réduction de l'aléa locatif. Contrairement à l'immobilier en direct réalisé au travers d'un seul bien et dont la rentabilité dépend d'un seul locataire, les revenus de la SCPI reposent sur un nombre très important de locataires. La défaillance de l'un d'entre eux ne remet pas en cause le versement des loyers trimestriels, et le recouvrement est assuré par la société de gestion.

Les revenus de la SCPI varient donc peu en montant, et sont versés avec une extrême régularité. Pas de retard dans le paiement des loyers : vous pouvez compter sur cette rentrée d'argent pour rembourser un crédit, ou pour financer vos dépenses courantes, ou pour épargner.

L'appréciation du patrimoine à long terme repose sur un nombre important d'immeubles, situés dans des zones géographiques variées et complémentaires : Paris, province, et parfois même à l'étranger.

Le patrimoine est diversifié sur des locaux professionnels ou des logements de surfaces variées (y compris de vastes locaux ou des immeubles entiers que vous ne pourriez acquérir seul).

Cette diversification des immeubles et des zones géographiques contribue à réduire le risque d'un investissement immobilier : risque lié à un immeuble en mauvais état nécessitant d'importants travaux d'entretien ou de remise aux normes, ou risque lié à un mauvais emplacement (environnement qui se dégrade, ou zone économique défavorisée).

La gestion est intégralement assurée par la société de gestion de la SCPI : achat et vente des actifs immobiliers, mais aussi recherche des locataires, recouvrement des impayés, prise en charge des travaux (entretien du patrimoine immobilier, gros travaux d'amélioration ou de restructuration).

Vous n'avez aucune relation avec les locataires, et aucune charge à provisionner.

La société de gestion de la SCPI prend en charge toutes les obligations incombant aux propriétaires, et vous adresse un rapport trimestriel pour que vous soyez informés des actions menées pour le compte des porteurs de parts. Un rapport annuel très détaillé est également édité à l'attention des investisseurs.

La SCPI est sans doute le meilleur moyen de concilier « petit budget » et investissement immobilier. Elle rend cette classe d'actifs accessible à tous : les montants minimums pour investir dans les SCPI sont souvent très bas pour être à la portée d'un large public d'épargnants.

Si de rares SCPI fixent le montant minimum à plus de 100 000 €, la plupart se veulent accessibles à partir de quelques dizaines de milliers d'euros. Certaines acceptent même les souscriptions à partir de quelques centaines d'euros, et proposent des formules d'épargne mensuelle à partir de ... 50 € / mois !

Pour plus d'informations, vous pouvez consulter l'article de Zoé VAN STEENBERGHE paru en juin 2020 dans notre magazine clients Parlons Finances (pages 34-35).

Le capital des SCPI est divisé en parts de faible montant (quelques centaines d'euros le plus souvent) ce qui présente l'avantage de s'adapter à votre budget et à votre rythme.

Il est en effet possible de réaliser des transactions d'achat et de vente en une ou plusieurs fois pour des montants ajustés à vos possibilités ou à vos besoins.

Lors de l'investissement, contrairement à un bien immobilier en direct qui nécessite de se fixer un budget approchant (dans une fourchette plus ou moins large), la SCPI vous permet de décider du montant exact que vous souhaitez investir (à quelques centaines d'euros près).

Et vous n'avez pas à budgéter des frais d'agence ou de notaire pour connaître le montant total à débourser : les prix de parts tiennent compte de toutes les charges liées à l'acquisition ou à la vente (frais de négociation et droits d'enregistrement).

A l'inverse, quand vous avez besoin de récupérer une partie de votre investissement immobilier, vous n'êtes pas obligé de vendre un bien immobilier dans sa totalité. Vous pouvez décider de mettre en vente quelques parts de la SCPI pour faire face à un besoin de trésorerie précis, et conserver le solde pour continuer à percevoir des revenus sur le capital dont vous n'avez pas besoin immédiatement.

En cas de donation ou de succession, le partage du patrimoine immobilier est aussi grandement facilité : chaque donataire ou héritier peut recevoir un nombre équivalent de parts.

Les investissements en SCPI peuvent être financés au comptant ou à crédit, avec ou sans apport selon votre situation personnelle.

Le financement d'un achat de parts de SCPI peut se faire sous forme d'un crédit immobilier classique ou d'un crédit consommation affecté ou non affecté. Le crédit peut être amortissable ou « in fine », à taux fixe ou à taux variable, comme pour un investissement immobilier en direct.

Comme tout actif immobilier, la SCPI se prête bien aux opérations de démembrement de propriété.

Pour mémoire, le droit de propriété se compose de 2 parties :

• l'usufruit qui permet de jouir du bien : pour une SCPI, c'est le droit de percevoir les revenus distribués ;
• la nue propriété qui permet de posséder le bien et de récupérer la pleine propriété du bien lors de l'extinction de l'usufruit (par décès de l'usufruitier, ou à l'échéance convenue du démembrement).

Selon que vous êtes un particulier ou une entreprise, selon votre situation et vos objectifs, vous pouvez choisir de souscrire des parts :

• en pleine propriété
• en usufruit temporaire ou viager
• en nue propriété temporaire ou viagère

Achetées en direct, les SCPI sont soumises à la fiscalité immobilière de droit commun :

• régime des revenus fonciers : les intérêts d'emprunt sont déductibles fiscalement des revenus fonciers, et les revenus de la SCPI peuvent venir éponger un déficit foncier existant. Les SCPI peuvent donc être utilisées pour compléter utilement des investissements immobiliers en direct.
• plus-values : elles sont exonérées en cas de cession inférieure à 15 000 €. Si le montant de la cession est supérieur, la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention, applicables à l'immobilier.

Elles peuvent aussi être achetées en nue propriété dans le cadre d'une opération de démembrement temporaire, ou dans le cadre d'une opération transgénérationnelle (plusieurs cas d'optimisation possibles : nous consulter).

Les SCPI peuvent aussi être souscrites dans le cadre fiscal spécifique de l'assurance vie, du contrat de capitalisation, du PERP ou du contrat Retraite Madelin pour les TNS (Travailleurs Non Salariés). Dans ce cas, c'est la fiscalité du contrat choisi pour accueillir vos SCPI qui s'applique à la place de la fiscalité des SCPI.